TP.HCM: Nhà ở bình dân dần biến mất, căn hộ dưới 70 triệu đồng/m2 trở thành “vừa túi tiền”

Thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục chứng kiến sự mất cân đối nguồn cung khi phân khúc nhà ở bình dân gần như biến mất hoàn toàn. Trong bối cảnh giá căn hộ liên tục tăng cao, các sản phẩm có giá dưới 70 triệu đồng/m2 hiện đã được xếp vào nhóm nhà ở vừa túi tiền, dù vẫn vượt quá khả năng tiếp cận của phần lớn người lao động.

Nguồn cung mới tại TP.HCM chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trong 5 tháng đầu năm 2026, thành phố ghi nhận 20 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với hơn 16.328 căn hộ và nhà ở hình thành trong tương lai được đưa ra thị trường.

Trong tổng nguồn cung mới, phân khúc cao cấp chiếm ưu thế tuyệt đối với 14.637 căn, tương đương gần 90% tổng số sản phẩm. Trong khi đó, phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận 1.691 căn và hoàn toàn không xuất hiện dự án thuộc phân khúc nhà ở bình dân.

Hiện TP.HCM đang triển khai 96 dự án nhà ở với quy mô hơn 95.400 căn hộ. Đồng thời, thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho 11 dự án nhà ở và khu đô thị mới với tổng vốn đầu tư gần 119.000 tỷ đồng. Phần lớn các dự án này tiếp tục tập trung vào phân khúc trung và cao cấp.

Phân khúc chung cư cao cấp chiếm ưu thế tuyệt đối với gần 90% tổng số sản phẩm

Nhà ở bình dân gần như biến mất khỏi thị trường

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), kể từ năm 2021 đến nay, phân khúc nhà ở bình dân gần như không còn xuất hiện trên thị trường địa phương.

Dữ liệu từ Savills Việt Nam cho thấy khoảng 85 - 90% nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM trong nửa đầu năm 2026 thuộc phân khúc cao cấp với mức giá phổ biến từ 75 triệu đồng/m2 trở lên. Ngay cả tại khu vực Bình Dương trước đây, giá căn hộ hiện cũng đã đạt trung bình khoảng 56 triệu đồng/m2.

Savills dự báo nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hiện chỉ chiếm khoảng 12 - 15% tổng thị trường và có nguy cơ giảm xuống còn khoảng 5% trong vài năm tới nếu không có các giải pháp hỗ trợ hiệu quả từ cơ quan quản lý.

Căn hộ dưới 70 triệu đồng/m2 được xem là nhà ở vừa túi tiền

Trong bối cảnh mặt bằng giá nhà liên tục tăng cao, các căn hộ có giá dưới 70 triệu đồng/m2 hiện đang dần được thị trường xem là nhóm nhà ở vừa túi tiền.

Tuy nhiên, mức giá này vẫn được đánh giá là khá cao so với thu nhập và khả năng tài chính của phần lớn người lao động, đặc biệt là nhóm người trẻ và các gia đình có thu nhập trung bình.

Kể từ năm 2021 đến nay, phân khúc nhà ở bình dân gần như không còn xuất hiện trên thị trường

Vì sao doanh nghiệp không còn mặn mà với nhà ở giá thấp?

Theo HoREA, nhiều yếu tố đầu vào liên tục gia tăng đã khiến việc phát triển nhà ở giá thấp ngày càng trở nên khó khăn.

Trong đó, giá đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí vốn cũng như các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đều tăng mạnh trong những năm gần đây. Điều này khiến biên lợi nhuận của các dự án nhà ở giá thấp bị thu hẹp đáng kể.

Trước áp lực chi phí ngày càng lớn, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chuyển hướng sang phát triển các sản phẩm trung và cao cấp nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư và khả năng sinh lời.

Nhà ở xã hội được kỳ vọng bù đắp khoảng trống nguồn cung

Khi nguồn cung nhà ở thương mại giá thấp gần như biến mất, nhà ở xã hội đang được kỳ vọng trở thành giải pháp quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu an cư của người lao động và nhóm dân cư có thu nhập trung bình, thấp.

Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội hiện vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. Từ đầu năm 2026 đến nay, TP.HCM mới hoàn thành và đưa vào sử dụng một dự án nhà ở xã hội với quy mô 580 căn hộ.

Bên cạnh đó, thành phố hiện có 14 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai xây dựng với tổng quy mô khoảng 11.600 căn hộ. Ngoài ra, 7 dự án khác với khoảng 8.835 căn đã hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, dự kiến khởi công trong tháng 7 tới.

Nhà ở xã hội đang được kỳ vọng trở thành giải pháp quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu an cư của người lao động và nhóm dân cư có thu nhập trung bình

Giới chuyên gia nhận định, để giải quyết bài toán nhà ở cho người dân có thu nhập trung bình và thấp, TP.HCM cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đồng thời xây dựng các chính sách hỗ trợ nhằm khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền trong thời gian tới.